【地方戸建て民泊の勝ち方シリーズ②】立地に勝るものはないがそれだけではない

地方戸建て民泊の勝ち方シリーズ②

立地に勝るものはないがそれだけではない

不動産業をしていて常々思うことは、立地は全てを制するということです。
駅から近い、風光明媚なところにある、温泉が近い、静かな場所にあるなど、不動であるからどうしようもない面があります。
しかし、矛盾するようですが、それで諦める訳にもいかないのが現実です。
そもそも、マイホーム探しの時によく言われますが、理想的な土地なんて存在しません。
ある程度の妥協と建物自体の建築設計、リフォームと物件のコンセプトで何とか収支を改善するのです。
実際、どんなに辺鄙なところでも流行っている民泊はあります。
そんな民泊を見てみるとやっぱり魅力的に感じます。

追加サービスで稼ぐ

物件自体の宿泊費用は周辺物件との競争もあり、相場観があります。
高ければ宿泊が減り、安ければ収益性が下がるので、宿泊料金設定は民泊の基本にして奥義です。
私はエアビーの自動料金システムを使わずにすべて手作業で設定しています。
これは個人的な感想ですが、自動料金システムは安いです。
実際、自動システムが勧めてくる料金よりも高めに設定しても全然問題なく予約は埋まります。
とはいえ、やはり相場はありますので、追加サービスを提供して収益をアップしましょう。
物件の近くに住んでいるならその地方を案内したり、空港まで迎えに行ったり、着物の着付けをしたりと色々と考えられます。
私は物件にBBQルームを作成し、燃料などを用意することで別料金を取っています。
泊る方の半数は利用してくれるので、非常に収益アップに貢献してくれています。
別の物件では、BBQの食材を買っておくサービスも提供しています。

他にはないオンリーワン物件を作る

例えば、山奥にあるコテージ風の民泊や、ド田舎で畑や田んぼしかないエリアの農家民泊、海沿いにあるサーファーズハウス風民泊などホテルにはない魅力のある民泊は人気です。
どこかひとつでも売りになるものを見つけられれば、民泊はできると思います。
逆にどうしてもその物件に売りが見つからない場合、その物件は買うべきではありません。
とはいえ、全く売りが見つからない物件というのもなかなかありません。
自分では気が付かないだけで、他人から見たら意外といいところがあることもあります。
そのため、民泊の企画は一人よりも二人か三人ですることをお勧めします。
こうすれば必ず成功するという原則はありませんが、いくつかコツはあげられます。

①流行っている物件をパクる

身も蓋もありませんが、エアビー上で流行っている宿をマネしましょう。
一回泊まってみてもいいかもしれません。
注意点として、プロがやっている宿はマネするにもコストが掛かりすぎるので一部を取り入れるに留め、セミプロレベルを目指すのがコツです。
例えば、別荘を一棟丸ごとリノベーションしたような物件はリフォームに一千万円以上かかっていることもザラですのでマネできません。
物件を和風な装飾で飾ってみたり、周辺のおすすめスポットを紹介したり、荷物を預かったり、低コストだけど喜ばれるものをマネしましょう。

②ターゲットを明確にする

なんとなくで物件のコンセプトを決めると失敗します。ターゲットは初めて日本に来たような外国人バックパッカーなのか、何度も日本に来て観光地に飽きた外国人なのか、日本人の家族連れなのか、学生の団体なのか、明確にしておくことで物件のコンセプトは明確になります。コンセプトに合った工夫は全てして、コンセプトに合わないものはよさそうでも止める、そうすると物件にストーリーができ、自然とターゲットに伝わります。

③軌道修正する

事業において当初の想定とずれが生じることはよくあります。
民泊においてはコロナという外部要素で大きく軌道修正を余儀なくされた事業者も多いのでないでしょうか。
コロナでいえば、①GOTOトラベルに対応する、②消毒用アルコールや検温器の設置、③一棟なら他の人と会わないアピールなど、工夫するところはたくさんあります。
そもそも民泊ではなく、マンスリーや定期借家に切り替えることも可能であるのは戸建て民泊の強みです。
転貸型であればほとんど撤退あるのみでしょう。
また、物件のコンセプトを変えることも有効です。
例えば、今一つ魅力のない物件に露天風呂を設置してみるとか、2段ベッドにしてドミトリールームにするとか（許認可に注意）、うまくいけば大幅な収支改善を見込めます。