PERMISSION 民泊の許認可について 行政書士法人神楽坂法務合同事務所 監修

用途地域とは、都市計画法で定められている土地の使い方と建物の建て方のルールのことです。その土地をどのような目的で開発したり、建物を建てたりしていくのかをエリアごとに決められています。この用途地域に基づき建築基準法で建ててもいい建物が決められています。

都市計画法で定められている用途地域は、以下の13種類です。簡易宿所の場合は黄色のハイライトの６地域、新法民泊の場合は工業専用地域以外の全てで運営できます。

• 第一種低層住居専用地域
• 第二種低層住居専用地域
• 第一種中高層住居専用地域
• 第二種中高層住居専用地域
• 第一種住居地域
• 第二種住居地域
• 田園住居地域
• 準住居地域
• 近隣商業地域
• 商業地域
• 準工業地域
• 工業地域
• 工業専用地域

物件を購入したり、単体する場合は自治体のホームページで事前に用途地域を確認しておきましょう。

湘南箱根エリアではマンション民泊はあまりありません。
リゾートマンションは管理規約でほぼ禁止されていますし、戸建てで民泊できるのみあえて集合住宅で民泊をするメリットがないからです。クレームの嵐になることが目に見えています。あえてする可能性があるとすれば一棟でマンションや社員寮をコンバージョンし、民泊用にすることが考えられますが、用途変更が必要になる可能性が高く、かなりハードルが高いです。詳細を語りだすと切りがないので、この項目については個別にお問い合わせください。

自動火災報知設備のうち、原則として小規模な建物（延べ面積が300㎡未満で階数が２以下のもの等）にだけ設置することができるもので、無線式連動型警報機能付感知器のみで構成され、誰でも簡易に設置が可能です。通常の自火報に比べて安価で、民泊向きといえます。
というのは建前で、特小自火報を購入するためには指定業者を通さなければいけませんが、その業者は消防署の天下り先だったりします。ですので、結構高いです。

消防工事でかなり高いのが誘導灯です。その誘導灯を免除する特例があり、条件は以下の通りです。

一戸建て住宅の場合

Ⅰ　次の全ての要件に適合する避難階（１階）
（１）以下のいずれかに該当すること。
ア.各居室から直接外部に容易に避難できること。 イ.各居室から廊下に出れば、簡明な経路により容易に避難口へ到達できること。 （２）建物の外に避難した者が、当該建物の開口部から３m以内の部分を通らずに安全な場所へ避難できること。 （３）利用者に対して避難口等の案内を行うことや、見やすい位置に避難経路図を掲示すること等により、容易に避難口の位置を理解できる措置を講じること。

Ⅱ　次の全ての要件に適合する２階以上の階
（１）各居室から廊下に出れば、簡明な経路により容易に階段へ到達できること。 （２）廊下等に非常用照明装置を設置すること又は常時容易に使用できるように居室に携帯用照明器具を設置すること等により、夜間の停電時等においても避難経路を視認できること。 （３）Ⅰ（３）の要件を満たしていること。

共同住宅の場合

次の全ての要件に適合する住戸内
（１）民泊を行う住戸の床面積が100㎡以下。 （２）民泊を行う住戸内の廊下に非常用照明装置の設置又は各宿泊室に携帯用照明器具を設置。 （３）全ての宿泊室が以下のいずれかに該当すること。
ア.直接外部又は避難上有効なバルコニーに至ることができる。 イ.２以上の居室を経由せずに玄関に通じる廊下に至ることができ、かつ、一の居室を経由する場合でも当該経由する居室に非常用照明装置の設置又は宿泊室に携帯用照明器具を設置する。

民泊新法では、既存の住宅を届出することにより民泊ビジネスが可能ですので「建物の用途変更」は不要です。

しかし、住宅を使って180日以上の営業をする簡易宿所をする場合は、旅館業となるので、旅館業法に基づく「建物の用途変更の確認申請」が必要になることがあります。

用途変更の確認申請は、かなり大変な手続きになります。おそらく、民泊に関する許認可の中では最高難易度です。というより、建築士に頼まないと難しいことの方が多いです。

しかし、令和元年の建築基準法改正によって、面積が200㎡以下の簡易宿所をする場合には用途変更の確認申請が不要となり、非常に民泊を始めやすくなりました。

水質汚濁防止法施行令の別表第1では 特定施設を定めており、その1つに「旅館業の用に供するちゅう房施設、洗濯施設、入浴施設」があります。

令和2年12月19日付けで水質汚濁防止法施行令の一部を改正する政令が施行され、新法民泊で使用する、ちゅう房施設、洗濯施設及び入浴施設が水質汚濁防止法第2条第2項の政令で定める特定施設から除外されました。
そのため、新法民泊では水質汚濁防止法に基づく届出は不要となりました。
しかし、簡易宿所では変わらず届出が必要です。

具体的な届出は、地域によって多少の違いはありますが

• 特定施設設置届出書
• 施設の図面（給排水路あり）
• 浄化槽のカタログや写真、点検証
• 地図

などを提出することになります。

令和5年12月13日以降、事業譲渡に係る新たな規定により、旅館業を営む者が当該旅館業を譲渡した場合、譲り受けた者は営業許可の申請ではなく、営業者の地位の承継承認の申請を行うことになりました。なお、事業譲渡の承継承認申請より前に譲渡の効力が発生する場合は、新規の許可を要することとなり、承認制度は適用されません。

申請には、承継承認申請書に次の書類を添えて、施設を所管する保健福祉事務所長等に提出する必要があります。

1.旅館業の譲渡を証する書類
2.営業施設の構造設備を明らかにする図面（施設の構造設備に変更がない場合に限り、省略可）
3.営業施設の付近の見取図（旅館業法第3条第3項に規定の施設との距離を明らかにしたもの）

これにより、簡易宿所を始めることのハードルが下がり、出口のM&Aがしやすくなります。

書類は自治体によって一部提出を求められる書類が異なりますが、まずは一般的なものをご紹介いたします。

登記事項証明書
法人の場合は登記事項証明書又は定款を提出します。

状況見取図
縮尺3000分の1程度で周囲300m区域内の状況を明記します。
申請する物件の境から100m、150mの同心円等を記載して、同心円内に学校等がある場合は、物件の境から学校等までの直線距離を記載します。

配置図・平面図
敷地配置図
縮尺200分の1で作成して、縮尺を記入します。

面積計算書
敷地、建築面積、ロビー、客室、寝室等の申請書に記載した面積の計算書を作成します。

面積等計算書様式例
外観を明らかにする図面
2方向以上の立体図と縮尺記入をします。

平面図
平面図は縮尺100分の1で以下のような項目に関して記載します。

申請事項にかかる寸法（部屋の縦横は内法寸法）
施設各部と各部屋の名称及び、面積、面積計算の基礎となった寸法
客室、寝室の和洋の区別表示
客室内の寝室の区画及び床面積（内法面積）
寝室の採光窓の内法寸法と有効面積
寝室の定員
玄関、駐車場等からの利用客の経路（朱線で記入）
寝室のベットの配置
ロビーの椅子の配置　等
客室図面記入例
構造設備の仕様図等
施設の設備に関しても、どのような仕様で、どのように配置されているかを記載します。

空調、換気ダクト等配管系統図及び平面図
給排水配管系統図及び平面図
空調、換気関係及び給排水関係の機器リスト
換気扇のカタログ、ユニットバスの仕様図
共同風呂、循環ろ過器等の配管図
受水槽、高置水槽の仕様図　等
使用承諾書等
土地や建物が他人の所有の場合、旅館施設として使用を承諾している旨の書類（使用承諾書）又は契約書の写しが必要になります。

水質検査成績書
水道水以外の水を使用する場合、直近3カ月以内の水質検査成績書の写しを提出します。

土地・建物登記簿謄本
字限図（あざきりず）と整合しているかの確認も必要です。

検査済証
建築確認申請書の通りに施工されていることが確認されると交付される「検査済証」の写しを提出します。

住宅宿泊事業法の届出住宅

住宅宿泊事業法（民泊新法）の対象となる民泊施設は旅館・ホテルなどの宿泊施設ではなく、あくまで「住宅」という位置付けです。
この「住宅」という定義が重要です。
民泊施設として提供する家屋の建物用途も「住宅、長屋、共同住宅又は寄宿舎」という扱いになります。

住宅宿泊事業で使用できる「住宅」として、住宅宿泊事業法第二条第一項第二号に「人の居住の用に供されていると認められる家屋」と定義されています。
さらに住宅宿泊事業法施行規則第二条で「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」「入居者の募集が行われている家屋」「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」と定義されています。

現に人の生活の本拠として使用されている家屋

「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」とは、特定の人が現在生活している家屋を指します。

「継続して生活」というのは、具体的にはその家屋が住民票上の住所となっているようなケースです。

短期的に、ただ住んでいるという場合は「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」に該当しません。

入居者の募集が行われている家屋

「入居者の募集が行われている家屋」とは、住宅宿泊事業をおこなっている間、売りに出していたり、賃貸の募集をしていたり、人が居住するための入居者募集をおこなっている家屋を指します。

住宅宿泊事業を行うために、入居者が募集しないような不利な条件で募集をしている場合、入居者募集の意図がないということで、「入居者の募集が行われている家屋」には該当しません。

随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋

「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」とは、生活の本拠として使用されていないものの、少なくとも年1回以上は使用しているような家屋を指します。

ですので、居住としての使用履歴が全く無い民泊専用の新築投資用マンションは「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」に該当しません。

随時居住の用に供されている家屋の具体例

「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」には以下のようなものがあります。

• 別荘等季節に応じて年数回程度利用している家屋
• 休日のみ生活しているセカンドハウス
• 転勤により一時的に生活の本拠を移しているものの、将来的に再度居住の用に供するために所有している空き家
• 相続により所有しているが、現在は常時居住しておらず、将来的に居住の用に供することを予定している空き家
• 生活の本拠ではないが、別宅として使用している古民家

その他の重要な注意事項
先程ご説明しましたように、住宅宿泊事業として使用できる「住宅」は、「人の居住の用に供されると認められているもの」です。

人を宿泊させている期間以外の期間に、人の居住以外の事業の用に供されているものは「住宅」に該当しません。

新法の民泊を営む人を「住宅宿泊事業者」と言います。

住宅宿泊事業者になるためには届出が必要になります。
届出は対象の自治体へ民泊制度ポータルサイトで申請します。

代表的な申請内容は以下の通りです。
正直なところ、申請自体はそれほど難しくありません。
前提として必要な消防法令適合通知書を取得すること、正しい図面を用意すること、物件自体を適法に用意することの方が難しいです。

• 商号、名称又は氏名及び住所
• 役員の氏名（法人のみ）
• 法定代理人の氏名・住所（未成年者のみ）
• 住宅の所在地
• 住宅宿泊管理業者の商号など
  住宅宿泊管理業務を委託する場合は、委託する住宅宿泊管理業者の商号、名称又は氏名
• 住宅図面
• 誓約書

民泊新法には「家主居住型」と「家主不在型」の２つの民泊があります。

家主居住型とは、届出住宅に住宅宿泊事業者が居住して不在とならない民泊で、自分自身で管理をします。

不在となる届出住宅の場合は「家主不在型」となるため、「住宅宿泊管理業者」に届出住宅の管理を委託しなければいけません。

では、「不在」とはどういった状態なのでしょうか。
どれくらいの時間家をあけている場合に「不在」となるのでしょうか。

これは一概に定めることは適当ではないとされているのですが、原則1時間としています。
諸々の事情を想定しても2時間程度の範囲とされています。
つまり2時間以上家を空けるようなことがある場合、家主不在型とされる可能性があります。
現実的にはなかなか厳しい条件だと思います。
実際には自分が無色で、住んでいる家の一部を貸す場合にしか無理では？と思われます。

ということで、管理運営を他の住宅宿泊管理業者に委託する場合は、委託された住宅宿泊管理業者が住宅宿泊事業法に則り管理をおこなうことになります。

宿泊者の安全の確保（住宅宿泊事業法　第六条）

住宅宿泊事業者は、届出住宅について、非常用照明器具の設置、避難経路の表示その他の火災その他の災害が発生した場合における宿泊者の安全の確保を図るために必要な措置であって国土交通省令で定めるものを講じなければならない。

宿泊者の安全確保は住宅宿泊事業法以外に消防法や建築基準法で定められた規定も遵守する必要があります。

外国人観光旅客である宿泊者の快適性及び利便性の確保（住宅宿泊事業法　第七条）

住宅宿泊事業者は、外国人観光旅客である宿泊者に対し、届出住宅の設備の使用方法に関する外国語を用いた案内、移動のための交通手段に関する外国語を用いた情報提供その他の外国人観光旅客である宿泊者の快適性及び利便性の確保を図るために必要な措置であって国土交通省令で定めるものを講じなければならない。

つまり、家電製品の使い方や施設までの電車、タクシー、バスなどでのアクセス方法を外国語で説明した案内書を作成するということです。

宿泊者名簿の備付け等（住宅宿泊事業法　第八条）

１　住宅宿泊事業者は、国土交通省令・厚生労働省令で定めるところにより届出住宅その他の国土交通省令・厚生労働省令で定める場所に宿泊者名簿を備え、これに宿泊者の氏名、住所、職業その他の国土交通省令・厚生労働省令で定める事項を記載し、都道府県知事の要求があったときは、これを提出しなければならない。

２　宿泊者は、住宅宿泊事業者から請求があったときは、前項の国土交通省令・厚生労働省令で定める事項を告げなければならない。
（周辺地域の生活環境への悪影響の防止に関し必要な事項の説明）

住宅宿泊事業者は、宿泊者の氏名、住所、職業などを記載した宿泊者名簿を作成しなければいけません。
これは実際に警察から提示を求められたりします。

周辺地域の生活環境への悪影響の防止に関し必要な事項の説明（住宅宿泊事業法　第九条）

１　住宅宿泊事業者は、国土交通省令・厚生労働省令で定めるところにより、宿泊者に対し、騒音の防止のために配慮すべき事項その他の届出住宅の周辺地域の生活環境への悪影響の防止に関し必要な事項であって国土交通省令・厚生労働省令で定めるものについて説明しなければならない。

２　住宅宿泊事業者は、外国人観光旅客である宿泊者に対しては、外国語を用いて前項の規定による説明をしなければならない。

民泊問題で中でも、特に大きなものが騒音問題です。

外国人宿泊客が理解できるように外国語で近隣住民へ迷惑がかからないよう注意事項を書いて説明をしなければいけません。もっとも、日本人の若者もよく騒ぎを起こします。

苦情等への対応（住宅宿泊事業法　第十条）

住宅宿泊事業者は、届出住宅の周辺地域の住民からの苦情及び問合せについては、適切かつ迅速にこれに対応しなければならない。

近隣住民からの苦情受付窓口の設置などが必要になります。常に電話の受けられる番号が必要です。

標識の掲示（住宅宿泊事業法　第十三条）

住宅宿泊事業者は、届出住宅ごとに、公衆の見やすい場所に、国土交通省令・厚生労働省令で定める様式の標識を掲げなければならない。

届出物件で民泊をしている旨の標識を掲示しなければいけません。

住宅宿泊管理業者
「住宅宿泊管理業者」とは、「『住宅宿泊事業法の第五条から第十条までの規定』による業務及び住宅宿泊事業の適切な実施のために必要な届出住宅の維持保全に関する業務をおこなう者」と定義されています。

つまり、「住宅宿泊事業法で定められた規定を守って民泊運営をする者」と言えます。

住宅宿泊事業法（民泊新法）では「住宅宿泊管理業を営もうとする者は、国土交通大臣の登録を受けなければならない。（第２２条）」とされています。

再委託の禁止
住宅宿泊管理業者は、委託された管理業務の全部を他の業者に丸投げすることを禁止しています。
仕事だけ取って、後は下請け業者に全部委託するようなことはできません。